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１．管理費滞納の問題点
　
　管理費は、マンションの維持管理に必要な費用です。
この費用が支払われないと、共有設備の保守・管理・維持、が行えなくなり、区分所有者の生活の不便、第三者への危険が増し、又財産としての価値も低下します。特に、組合員の間に不公平感が生まれ、ルール遵守意識が低下して、迷惑駐車、騒音問題、ペット問題などが頻発し、新たな滞納も発生してきます。
　マンション管理組合が、管理費を滞納した区分所有者に対して、滞納分を請求する権利は5年で時効消滅します（最高裁判例）。　つまり、現在からさかのぼって５年分の滞納金しか請求できなくなります。

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２．管理会社がやってくれることは

　通常は　電話→訪問→内容証明郵便　の順番で督促し、それで払ってもらえなければ、督促を定期的に行っていれば、管理会社に落ち度はないことになります。
管理会社に委託している業務範囲は督促までで、管理会社には滞納金を回収する義務はありません。
　この間にも時効は進行してゆきます。訴え提起等、法的手続きをしないと時効の中断はありません。
　法的措置などは管理組合の仕事です。

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３．管理組合がすべきことは

�@．不払い防止策をたてること：　
　管理会社の助言・協力を得て、管理規約で、「期日までに支払のない場合には、支払い期日の翌日から支払済みまで年１５％の遅延損害金を付加して支払う」と、過怠条項を決めておくことです。
　遅延損害金は利息制限法の適用はないので、この割合を、２０％ないし３０％にすることもできます。
　個別的な決議で決める場合は、２分１以上の賛成（建物の区分所有権等に関する法律３８条）が必要です。
　規約の中で決めるには、４分の３以上の賛成（同法３１条１項）が必要です。

�A．管理会社と協力して支払い催告をすること：
　管理会社の毎月の滞納状況報告をよく聞いて、｢滞納理由｣を尋ねるなど、管理会社と協力し、効果的な督促のタイミングを心がけます。　訪問するときは複数人で行くようにして、滞納者に組織的な行動であることを知ってもらい、滞納理由、支払約束、現金払いのときの確認も複数人で行うようにします。

�Bそれでもだめなら、法的対応をとる：
　理事会または区分所有者の集会の決議が必要となります。
原告には、管理組合が法人登記をしていないときは、権利能力なき社団としての実体があること及び理事長に代表権があることを集会議事録、理事会議事録等を提出して証明する必要があります。通常、多くの管理組合の規約では、理事長が管理者と定めて、訴訟を担当しますが、法的対応は、弁護士・司法書士等の専門家に依頼するのが無難です。

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４．当事務所の滞納管理費回収業務
　
　事前に揃えてもらう書類
　　　　１．管理規約の写し．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．管理組合が存在することの証明　　
　　　　２．管理費等が定められた管理規約の写し．．．．．．債務が存在することの証明
　　　　　　管理費等について決議した集会議事録の写し．．理事長選任、訴訟すること等記載あるもの
　　　　３．滞納管理費の明細書（計算書）．．．．．．．．．．．債務が履行されていないことの証明　
　　　　４．理事長の資格証明．．．．．．．．．．．．．．．．．．書式は当方で準備します
　　　　５．訴訟委任状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．書式は当方で準備します
　 　　６・区分建物全部事項証明書．．．．．．．．．．．．．．被告が区分所有者であることの証明

�@支払請求：文書・電話で支払いの説得をします。
　管理組合に代わって未集金の督促、請求・折衝を行うだけでなく、行方不明者についても追跡調査を行い、回収を図ります。
　回収業務で一番困難なのは、滞納者が行方不明で連絡が取れないケースです。その点、司法書士は滞納者が住民登録をしている限りは、個人情報保護法に関係なく、職務上の権利として居場所を突き止めることができます。
　支払督促のスタンスはあくまでも「説得と納得」です。滞納者に管理費の重要性を理解してもらい、管理費不払いの不利益を説明し、管理費支払いの意思を起こさせることを、第一義とします。

�A法的対応：
　説得による支払が困難と判断したときは下記の法的手段を選択します。

　�@．支払督促
　債権者が提出する訴状を審査し、その請求が一応理由のあるものと認められると、簡易裁判所書記官が｢支払督促｣を発布します。
　申立てが簡単で、印紙代も訴訟の半額。申立てから普通2週間で｢支払督促」が出ます。
　債務者が行方不明のときは利用できません。債務者の異議申し立てがあれば訴訟に移行します。

　�A．少額訴訟
　元金60万円以下の金銭支払い請求事件が対象で簡易裁判所の管轄です。
　原則として、1回の期日で審理終了し、直ちに判決が出ます。
　不服申し立ては当該簡易裁判所に対する異議申し立てに限られ控訴できません。
　１人、1年間の利用回数は10回まで。被告が行方不明の場合利用できません。

　�B．通常訴訟
　原告、被告双方が言い分、証拠書類を提出して、法廷で証言するなどして、判決により解決します。
債務者が行方不明でも利用できますが、判決までに、時間がかかります。

　�C．強制執行
　上記訴訟による確定判決などの債務名義を得て、債務者の財産を差し押さえます。
　家賃、給与、預貯金、車、マンションなどが差押え対象です。
　債務者が財産を持っているときは効率的に滞納管理費が回収できます。
　債権者は債務者の財産の内容を把握していることが必要です。(賃借人の住所、氏名、勤務先、預貯金口座等)。
マンションにその価値以上の抵当権が設定されている場合は｢無余剰｣で執行取消になります。
　
　�D・配当要求
　滞納者の財産に他の債権者が強制執行をした場合、その執行手続きに参加して配当要求できます。
　
　�E．先取特権の実行
　管理組合にとって滞納管理費等は一般債権に優先する先取特権があり、競売申立ができますが、これは要件が厳しく、なかなか、認められないのが実情です。
　多額の住宅ローン抵当権がついていれば、競売しても回収不能として競売手続きは取り消されます。

　�F．時効の中断・時効期間の延長
　民法第147条の時効の中断として、債務の承認を求めます。支払の延期を求めたり、一部の返済を行ったときも｢承認｣に当ります。　書面で｢承認｣の事実を残すことが証拠上重要です。
　５年の時効が完成した後でも、「債務承認」があれば債務者は信義則上、時効の援用ができないとするのが判例です。
　裁判で｢勝訴判決」、｢仮執行宣言付支払督促｣をとっておけば管理組合の一般債権として10年間は時効にかかりません。
　

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５．滞納者が多重債務者で支払能力がないとき

　�@滞納者に「マンションの任意売却」・「債務整理」を説得して、管理組合・滞納者 双方の問題解決をはかります。
　
　�A訴訟して、裁判に勝っても滞納者に支払能力がなければ、滞納者から回収することは困難ですが、「訴訟手続きは、時効期間を延長するため」と割り切って、時効期間を１０年にして、マンションの買受人が現れるのを待ち、新所有者に請求してゆきます（区分所有法８条）。
　この点、競売申立をしても買い受け人が全く現れない場合もありますが、通常は、滞納家賃を含めて買値を決めるので、競売なり、任意売却があれば、滞納管理費の問題は解決されます。

　�B競売の買受人から、滞納管理費の減免を申し出られても、法的に応ずる義務はありません。
　支払いに応じなければ、上記手続きを新所有者に行います。

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