| 成年被後見人 と 不動産取引 |
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売主の意思能力・行為能力に問題があれば、不動産の取引は、後見人等の申立をします。
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成年後見と不動産取引  |
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不動産取引に際して 例えば、不動産を購入しようとして、売主に会ったところ、その者が高齢者でやや痴呆の症状が見られるとしたら、どのように対応したらよいでしょうか。 |
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| （１）、本人側への確認 まず第１に、売主が新しい成年後見制度の保護の下にあるか否かを、（礼を失しない配慮のもとで）本人なり家族や関係者に確認します。 |
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| （２）、成年後見登記の確認 第２に、「登記事項証明書」をその交付申請可能な者（本人・配偶者・４親等内の親族・後見人・保佐人等）を介して入手し確認します。 |
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保護の態様
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| 本人側から取り寄せてもらった成年後見登記事項証明書によると、本人が上記いすれかの成年後見制度の保護の下にあることが判明しました。 それぞれの対応は次のようになります。 |
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| （１）、被後見人との取引．．．．後見人による代理 本人が「後見」の制度の保護下にある場合、成年後見人が本人の財産に関するすべての法律行為等、不動産の売却、賃貸借等を本人に代わって行うことが出来ます。仮に、本人が自署などして自ら不動産の売却等を行っても、本人叉は成年後見人は、その法律行為を取り消せます。 取引に当たっては ①売買契約は登記事項証明書を示すなどにより代理方式になります。 ②本人の為にすることを示して後見人が署名捺印します。 ③登記委任状には後見人の実印を押印して印鑑証明書・登記事項証明書を添付します。 |
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| （２）、被保佐人との取引．．．．保佐人の同意を得て本人が行います。 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．但し審判により保佐人が代理出来る場合もあります。 仮に、本人が自署などして、保佐人の同意を得ないで、不動産の売却等を行っても、本人叉は保佐人は、その法律行為を取り消せます。 取引に当たっては ①売買契約書は保佐人の同意を得たことを示して本人が署名捺印します。 ②契約書には保佐人が同意の旨を記載するかまたは同意書を添付します。 ③登記委任状には本人が実印を押印して印鑑証明書・登記事項証明書・保佐人の実印押印・印鑑証明付きの同意書を添付します。 ④審判による代理のときは、（１）と同様です。他に審判書を添付します。 |
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| （３）、被補助人との取引．．．１、補助人が代理する場合 ２，補助人の同意を得て本人が行う場合 ３、補助人が代理権・同意権双方付与されている場合 取引に当たっては ①補助人が代理するときは（１）の後見人に準じます。 ②同意のときは（２）の保佐人に準じます。 ③補助人の代理権の対象に制限はありません。同意権は一定範囲のものに限定されています。 同意事項に付き同意を得ないでした行為のみ本人・補助人は取り消せます。 補助人に代理権を与えても本人の法律行為の制限はありません。 ④いずれの方式による保護下にあるか登記事項証明書で確認します。 |
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| 居住用不動産の処分と家裁の許可 重要な注意点は ①成年被後見人・本人の居住用不動産の処分（売買、賃貸、賃貸借の解除等）には家庭裁判所の許可を得なければならないということです。 後見人にだけ判断させるのではなく、客観的かつ中立的な立場にある家庭裁判所がチェックすることにしています。 ②保佐人や補助人が本人の居住用不動産を代理して処分する場合にも同様に家庭裁判所の許可がいります。 保佐人・補助人の代理権は審判により特定されていますから保佐人・補助人に代理権を付与するときは、居住用不動産の処分についての許可の審判を併せて行う場合が多くなると思われます。 ③居住用不動産を家裁の許可なく処分したときは無効です。 |
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| 成年被後見人等ではないが判断能力の不十分な成年者の取引 成年後見の手続きをとっていないとき 取引に当たっては ①新しい成年後見制度の開始の手続きをとるように親族等の申立て権者に勧めるべきでしょう。 そして家庭裁判所の審判を待って取引を進めるのが原則です。 例外的に ②信頼しうる代理人による任意代理の方式で行う場合 ③推定相続人全員の同意を得て行う場合 ④事理を弁識する能力を回復したときにその旨を証明できる医師の立会いの下で行う場合 等が考えられます。 従来は②③の方法で取引を行っていた事例もありますが、新しい成年後見制度の下では、この方法はくれぐれも慎重な配慮を要すると思われます。 |