競売物件の買受と担保設定

　　　　　　　　　　


民事執行法８２条２項の登記嘱託書交付手続き　（東京地裁の場合　）

　競売物件でも買受けと同時に担保設定が出来ます。（所有権移転登記と抵当権設定登記が同時に出来ます。）

　この制度により、最低売却価額の２割の保証金さえ準備出来れば銀行等から融資を受けることによって、競売物件がローン付で買えるようになりました。

１．あらまし
　�@登記嘱託書交付手続きをすることにより、代金納付期日に、担当書記官から登記嘱託書が司法書士叉は弁護士（以下司法書士という　）にかぎり交付されます
　。
　�A司法書士はこの嘱託書（所有権移転登記申請書）と抵当権設定登記申請書を法務局に持参して登記申請します。
　�B所有権の権利証（登記識別情報）は後日裁判所から書留郵便で買受人の住所に郵送されます。
　�C抵当権設定登記済証（登記識別情報）は司法書士が登記完了予定日に法務局に出向いて受け取ります。

２．手続き
１．申出の時期
　�@司法書士は、金融機関の融資担当者と融資実行日と振込の控えを司法書士に渡せる日時を打ち合わせます。
　�A司法書士は、担当書記官と代金納付日と嘱託書交付の日を事前に打ち合わせします。
　�B 代金納付日の５日前までに申し出をします。ただし、５日には、土曜・日曜・祭日は含みませんので注意して下さい。

２．必要書類
　申出に際しては、以下の書類の提出が必要となります。代金納付期日の５日前までに、すべての書類の提出がないときは、登記嘱託書は代金納付期日に交付してもらえないので注意して下さい（但し、例外の場合もあります）。

　１）、申出書
　申出書には�@印鑑証明書（場合による）、�A資格証明書、�B抵当権設定契約書の写しを添付します。
　２）、�C最新(直近)の不動産登記簿謄本、�D買受人の住所証明書、�E固定資産評価証明書
　　　上記書類は�B以外は必ず原本を提出します。

３．登記嘱託書の交付
　登記嘱託書の交付を受ける者として指定できるのは、司法書士叉は弁護士（以下司法書士という　）に限ります。また、指定された司法書士本人以外には、登記嘱託書を交付されないので、登記嘱託書の交付に際しては、必ず指定を受けた司法書士本人（又はその補助者）が裁判所に出頭します。
　また、出頭の際には、指定書及び受領書を持参します。身分叉は資格を証する書面の提示を求められることもあります。
　手続きとしては、�@担当窓口で嘱託書交付手続きに来た旨を告げ、納付書に住所氏名を記入し押印して、�Aその書類を別の収納窓口へ持参して納付手続きをします。�Bそこで納付済み証をもらって�@の窓口に提出すると、�C登記嘱託書が司法書士に手渡されます。

※本人が司法書士と共に出頭して、納付手続きをするのがベストですが、東京地裁では代金納付手続きは本人が出頭しなくても、委任状等があれば司法書士が代わってすることも出来ます。

４．登記所への提出
　嘱託書の日付は、嘱託書交付日となっているので、その日付で、所有権移転、抵当権設定となります。

　東京地裁民事２１部では、原則として、金融機関が融資をした日に嘱託書を交付するように予定しているとのことです。
例外的に、地方の金融機関から振り込まれた時には、納付書を裁判所に持参する迄の間日数を要するので、その場合は、融資を実行した日に納付手続きは出来ないので、融資日より抵当権設定日が遅れることになります。

指定された司法書士は、登記嘱託書の交付を受けた後、遅滞なく管轄の登記所に提出し、提出後速やかにその旨を裁判所に届け出なければなりません。

例えば、銀行から3,000万円借りて課税価格が2,000万円の土地・２筆を競売で取得し、民事執行法８２条２項の手続きをする場合。嘱託書による所有権移転登記と・抵当権設定の２件分の費用

�@と�Aを合算した額が費用となります。

内訳
1.登記申請前に、嘱託書交付前に、必ず登記簿を閲覧します｡物件の現状､所有者､担保権,差押えの有無等を確認します｡
　担当書記官は、直近の謄本を参考に、登記嘱託書を作成しますが、その後に登記簿に変更があれば再度作成し直さなくてはなりません。その必要があるか否かを確認するためです。
2.事後謄本を金融機関分を含めて取得します｡登記が完了後､登記申請書どおりに登記簿に記載されているか確認する為です｡
3.抵当権設定の基本報酬は、課税標準価格（債権額）により異なります。
4.事件処理で出張した場合は、日当として１時間５０００円が加算されます。
5.実費として登録免許税や登記印紙代（閲覧・謄本代）などがかかります。
◎報酬額に5%の消費税がかかります。
◎課税標準価格により報酬が高くなっているのは、リスク面の考慮（司法書士の賠償責任額も多い）です。